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恒大将了整个地产界一军,底气何来?

  作者:吾心生   来源:楼市微观察(loushi666)   怎么看恒大这轮两波次营销方案?   这两波次营销方案,高风险高收益,只有恒…

  作者:吾心生

  来源:楼市微观察(loushi666)

  怎么看恒大这轮两波次营销方案?

  这两波次营销方案,高风险高收益,只有恒大敢这么玩。

  有人说“恒大图的就是你那5000块钱的定金”,但是看了第二波释放出来了营销方案,只能呵呵了。

  恒大缺钱是事实,但也不缺这点钱,5万套房,5000定金,多少钱,2.5亿,在地产商眼里是九牛之一毛。即便是以到期债务来算,这点钱也是远远不够的。

  我告诉你们,地产这个行业是常年高负债,恒大不会单单为了还债而这么干的。

  从我的观察来说,恒大这么做,可以关注以下几点:

  1、地产商每年的营销预算都是相对恒定的,变化的只是花样,这次算是玩出彩了。目前为止公告了两波

  这是第二波中的公告,恒大可不只是为了5000元定金,那些说为了定金而推出营销的人可以歇歇了。人家明明就是要你花真金白银去买房的,不光是定金,还有首付,还有银行贷款。这一整套操作,其实放在往年没啥特殊的,恒大年年都搞全民营销,现在赶上了特殊时期,大家都不能出门,怎么办呢,必须得在网上买房而已,只是换个形式。

  每年年初都是房企冲销量的关键时期,一大半的任务要压在上半年,2/3/4月更是非常关键,所以恒大一定是要销量,不只是定金,要更多的回款,来稳住现金流。不能售楼处卖,就只能线上重新策划营销方案了。

  2、就营销方案本身来说,恒大的确玩出了新高度,说不客气的,将了整个房地产行业一军,其他地产商还不指定怎么恨恒大呢?一招把几个月的潜在客户都锁定了。

  营销方案中也有文字游戏,75折优惠并不是所有项目都能享受到,但综合所有优惠,的确是恒大历史上最强力的最能刺激你的熟人社交圈子的方案,如果你让周边人发现你想买房,几乎所有人都会劝你买恒大的房子,你说这可不可怕?因为所有人都能分一杯羹。而且真正的买房人,也是基本上属于可以享受超长犹豫期,折扣有了,还能有很长的犹豫期,恒大够下血本的,这种承诺,圈内没几个敢这么玩的,敢跟一手的,体量也没这么大的,你看榜单top10的,有几个跟注了?

  3、恒大其实风险很大,我在微博上也做过分析,恒大的方案中有很多刚性兑付风险,比如单栋楼卖出80%,折上折98,卖出90%,折上折94,还有房价下跌补偿机制,恒大为房价下跌买了保险,恒大这些都是公开承诺的,营销成本不可谓不低。

  这也印证了恒大压力很大,回款,必须要为销售打开局面,网上卖房,全民营销。这一点其他地产商也差不多,只不过恒大敢玩大的。

  4、恒大敢这么干,必然是做过综合风险评估的,这里最主要的是房价,我认为是。只要房价稳住的,恒大就能稳赢,既然恒大敢承诺,显然是认为房价能稳住。

  房价靠什么稳住?政策是主导,特别是短期,政策占据绝对影响力。举个最简单的例子,即便终端的限价不取消,限购不松绑,只要在上游的房地产一级市场帮助房企松松紧箍咒,房企就能好过很多。你们知道现在预售资金监管比例,土地出让金占据房企多少成本和现金流预算么?

  许家印是政商通吃,地产界乃至中国最牛逼的红顶商人之一。当年的宝万之争,大家可以回顾一下,为恒大赚到多少政商资源。许家印经商很牛,但更牛的在于,他有很强的政治自信,这一点非常重要,站队就有好处。

  5、恒大的房子在业内不以高品质著称,恒大压力很大,卖房子诚意很足,营销成本高、噱头多、效果好,颇有地产界“拼多多”的架势。

  6、恒大的营销方案有点用力过猛,这是站在同行的角度分析。在业内很容易产生间隙,恒大“抢跑”,一个人吃肉,别人怎么办?等于是你梭哈了,你体量大有资本,我们这些中小房企只能等死啊。其他那些稳扎稳打的大房企也容易被打乱阵脚,心理肯定不痛快。

本文首发于微信公众号:楼市微观察。文章内容属作者个人观点,不代表中华财经网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:
何一华)

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